Juridical Analysis of Land Registration at the Land Office Based on Oral Buying and Selling (Study of Sigli District Court Decision Number 27/Pdt.G/2014/Pn. Sgi)

Nurul Helmi; Rosnidar Sembiring; Abd. Harris

doi:10.59890/ijla.v3i3.28

Authors

Nurul Helmi Universitas Sumatera Utara
Rosnidar Sembiring Universitas Sumatera Utara
Abd. Harris Universitas Sumatera Utara

DOI:

https://doi.org/10.59890/ijla.v3i3.28

Keywords:

Land Registration, Oral Sale and Purchase, Land Certificate

Abstract

Through a literature review, secondary data from primary, secondary, and tertiary legal materials is used in this normative legal research with descriptive analysis. The study examines land registration regulations in Indonesian positive law, oral sale and purchase–based registration, and legal considerations in Sigli District Court Decision Number 27/Pdt.G/2014/PN.Sgi. Land registration is regulated under the Basic Agrarian Law, Government Regulation No. 24/1997, and PP No. 18/2021, emphasizing legal certainty, protection, and orderly administration. Oral sale and purchase cannot be directly registered as it fails to meet Article 37 of Government Regulation No. 24/1997 requiring an authentic deed by a PPAT. However, the court may recognize its validity if supported by evidence such as witness statements, payment receipts, and physical control of land, fulfilling Article 1320 of the Civil Code.

References

Abdul Halim, Muhammad Yusuf Ibrahim, and Mohammad Nurman, “Prinsip Kepastian Hukum Dalam Pendaftaran Hak Atas Tanah Terhadap Masyarakat,” Jurnal Pengabdian, Vol. 3, No. 1, (2024): 80–87

Abdulkadir Muhammad, 2017, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung

Al Qindy Hikmatiar Fatria et al., “Penyuluhan Hukum Tentang Prosedur Pendaftaran Tanah Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Di Kelurahan Karang Pule Kecamatan Sekarbela,” Jurnal Pengabdian Kepada Masyarakat Nusantara (JPkMN), Vol. 5, No. 1, (2024): 764–769

Ali, Zainuddin, 2019, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta

Ana Silviana, Khairul Anami, Handojo Djoko Waloejo, “Memahami Pentingnya Akta Jual Beli (AJB) dalam Transaksi Pemindahan Hak Atas Tanah karena Jual Beli Tanah”, Law, Development and Justice Review under, Vol. 3, No 2 (2020): 191

Antonia Junianti Hendrieta Kelanit, “Kekuatan Hukum Perjanjian Lisan Apabila Terjadi Wanprestasi (Studi Putusan Nomor 1176/Pdt.G/2020/Pn Sby),” Bureaucracy Journal, Vol. 2, No. 2, (2022): 766–776

Ardawani Hutasoit et al., “Kesadaran Hukum Masyarakat Dalam Rangka Pendaftaran Tanah,” Jurnal Kajian Ilmu Hukum Dan Politik, Vol. 2, No. 1, (2024): 221–226

Arikunto, Suharsimi, 2022, Prosedur Penelitian: Suatu Pendekatan Praktik, Rineka Cipta, Jakarta

Arivan Amir, “Pengalihan Hak Penguasaan Tanah Menurut Uupa Dalam Rangka Pendaftaran Tanah Pertama Kali,” Repertorium: Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan, Vol. 8, No. 1,(2020): 51–65

Arrum Chairunisa, I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, dan Lego Karjoko, “Aspects of Legal Certainty of Land Declaration Letters as Guidelines for Land Registration with Negative Stelse,” International Journal of Educational Research & Social Sciences, Vol. 1, No. 1 (2022): 1085–1092

Ary Octaviyanti, Dian Fitriana, Didik Siswanto, “Tindak Pidana Pemalsuan Sertifikat Tanah Ditinjau Dari Pasal 263 Dan 264 KUHP”, Bhakti Hukum: Jurnal Pengabdian Kepada Masyarakat, Vol. 1, No 1 (2022): 225-233.

Atika Sari, Jenny Kristiana Matuankotta, Novyta Uktolseja, “Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Pemberian Kuasa Menurut Hukum Perdata”, TATOHI, Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 2, No 3 (2022): 234-240

Azis Setyagama, Eko Wahyono, and Hasan, “Prosedur Dan Tata Cara Mendapatkan Hak Atas Tanah Melalui Permohonan Hak Atas Tanah Di Bpn Kabupaten Probolinggo,” Jurnal IUS, Vol. 12, No. 1, (2024): 117–129

Bahmid et al., “Pentingnya Pendaftaran Tanah Untuk Memastikan Kepemilikan Yang Sah,” Jurnal Pengabdian Masyarakat Global, Vol. 4, No. 1, (2025): 217–227

BIP, Tim Redaksi, 2017, Himpunan Peaturan Perundang-Undangan Republik Indonesia KUHPer (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata), Bhuana Ilmu Populer, Jakarta

Budi Heriyanto, Moh. Zeinudin, and Miftahul Munir, “Alternatif Penyelesaian Perkara Pidana Menggunakan Mediasi Penal Dalam Diskursus Diskresi Kepolisian,” Jurnal Transparansi Hukum, Vol. 5, No. 2 (2022): 36–49.

Bumi Intitama Sejahtera, Jakarta

Chindy Maydiana Marsuseno, Anggrita Esthi S., and M. Hum Dr. Karim, S. H., “Analisa Kekuatan Hukum Perjanjian Secara Lisan Saat Terjadi Wanprestasi (Studi Kasus Putusan Pengadilan Nomor 16/Pdt.G/2011/Pn. Bjn),” Jurnal Judiciary, Vol. 2, No. 3, (2020): 38–43

Dalam Mewujudkan Kepastian Hukum,” Meta Journal, Vol. 2, No. 2, (2024): 45–52

Daniel Tanati, “Juridical Analysis of Buying and Selling Land without Going through a Land Deed Official (PPAT) for Communities in Jayapura Regency,” International Journal of Multicultural and Multireligious Understanding, Vol. 10, No. 5 (2023): 491–494

Dayank Thamara et al., “Kebijakan Pemerintah Daerah Dalam Pendaftaran Tanah Di Kabupaten Indragiri Hilir,” Jurnal Ilmu Sosial, Politik Dan Hukum, Vol. 2, No. 2, (2024): 31–41

Devi Wiranti Napitupulu and Hery Firmansyah, “Aspek Hukum Terhadap Bisnis Jual-Beli Sex Toys Di Indonesia,” Journal on Education, Vol. 05, No. 01 (2022): 1159–1168.

Edward Renaldo, “Analisis Yuridis Pembatalan Hak Kepemilikan Atas Tanah yang Didasarkan pada Tindakan Hibah Lisan,” Unes Law Review, Vol. 6, No. 2 (2023): 5615–5620

Eri, Safira Martha, 2017, Hukum Perdata, Ponorogo, CV. Nata Karya, Semarang Fea, Dyara Radhite Oryza, 2018, Panduan Mengurus Tanah dan Perizinannya,

Fadhel Muhammad and Muhammad Ilham, “Perlindungan Hukum Terhadap Petani Kelapa Sawit Apabila Dalam Perjanjian Jual Beli Secara Lisan Terjadi Wanprestasi,” Jurnal Notarius, Vol. 1, No. 1, (2022): 31–39

Fathia Firli Rahma and Prihati Yuniarlin, “Pengesahan Perjanjian Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Melalui Pengadilan Untuk Balik Nama Sertipikat Hak Milik,” Unes Law Review 6, No. 1, (2023): 640–649

Fathul Mujib Al-Mursyidi, “Konsep Hukum Dalam Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli,” Jurnal Politik, Sosial, Hukum Dan Humaniora, Vol. 2, No. 2 (2024): 217–231

Fitriana Trinengsi Taolin, Dian Aries Mujiburohman, and Koes Widarbo, “Kesadaran Hukum Masyarakat Dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah,” Jurnal Tunas Agraria, Vol. 7, No. 1, (2024): 68–85

Harsono, Boedi, 2018, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta

Helena Lumban Gaol, Hendrik Pondaag, and Revy S. M. Korah, “Kepastian Hukum Jual Beli Tanah Hak Milik Tanpa Melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah),” Lex Privatum, Vol. 10, No. 1, (2022): 249–58

Huda, Ni’matul, & Nazriyah, R., 2019, Teori Dan Pengujian Peraturan Perundang-Undangan, Cet Ke II, Penerbit Nusa media, Bandung

I Kadek Beny, Si Ngurah Ardhya, and Komang Febrinayanti Dantes, “Implementasi Perjanjian Lisan Jual Beli Cengkeh Berdasarkan Prinsip Menyama Braya Di Desa Tigawasa,” E-Journal Komunikasi Yustisia, Vol. 5, No. 1, (2022): 128–139

Indah Sari, Perbuatan Melawan Hukum (PMH) Dalam Hukum Pidana Dan Hukum Perdata, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara–Fakultas Hukum Universitas Dirgantara Marsekal Suryadarma, Vol. 11, No 1 (2020): 54

J Satrio, 2018, Perwakilan Dan Kuasa, Raja Grafindo Persada, Depok Khozim, M. 2018, Sistem Hukum Perspektif Ilmu sosial, Nusa Media, Bandung

Kaka Setiawan, “Tinjauan Hukum Perdata Mengenai Praktik Jual Beli Tanah Yang Belum Bersetifikat Dijual Secara Lisan,” Causality Journal, Vol. 1, No. 1, (2024): 31–35

Keysha Nashwa Aulia et al., “Kepastian Hukum Dan Keadilan Hukum Dalam Pandangan Ilmu Komunikasi,” Jurnal Sains Student Research, Vol. 2, No. 1 (2024): 713–24.

Legality, Yogyakarta

Levina Cerelia, “Perlindungan Hukum Bagi Penjual Terhadap Wanprestasi Oleh Pembeli Dalam Transaksi Jual Beli Bahan Bakar Minyak Dengan Perjanjian Secara Lisan (Studi Putusan Pengadilan Negeri Samarinda Nomor 2/Pdt.G.S.2021.Pn. Smr.),” Jurnal Ilmu Pengetahuan Sosial, Vol. 10, No. 1, (2023): 233–240

Lisnadia Nur Avivah, Sutaryono, and Dwi Wulan Titik Andari, “Pentingnya Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali Dalam Rangka Perlindungan Hukum Kepemilikan Sertifikat Tanah,” Jurnal Tunas Agraria, Vol. 5, No. 3 (2022): 197–210

Lisnadia Nur Avivah, Sutaryono, Dwi Wulan Titik Andari, “Pentingnya pendaftaran tanah untuk pertama kali dalam rangka perlindungan hukum kepemilikan sertifikat tanah”, Tunas Agraria, Vol. 5, No. 3 (2022): 197-210.

Lubis, Muhammad Yamin dan Abdul Rahim Lubis, 2016, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung

Maralutan Siregar et al., “Pemisahan Gugatan Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum dalam Perspektif Hukum Materiil dan Penerapan di Pengadilan,” Locus Journal of Academic Literature Review, Vol. 2, No. 6 (2023): 532–548

Maria S. W. Sumardjono, 2016, Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi, Jakarta: Kompas,

Marzuki, Peter Mahmud, 2017, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana, Cetakan 10, Jakarta

Milles dan Huberman, 2014, Analisis Data Kualitatif, Universitas Indonesia Press, Jakarta

Muchammad Agung Laksono, Ronny Winarno, and Istijab, “Tinjauan Yuridis Proses Peralihan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun Dan Pendaftaran Tanah,” Yurijaya Jurnal Ilmiah Hukum, Vol. 5, No. 2, (2023): 39–54

Muhamad Razali and Hartoyo, “Analisa Hukum Terhadap Tindak Pidana Ujaran Kebencian Melalui Media Sosial (Studi Putusan No.370/Pid.Sus/2018/PNJKT.SEL),” Jurnal Ilmiah Wahana Pendidikan, Vol. 10, No. 8 (2024): 690–700.

Muhammad Fandi Asnan and Siti Mahmudah, “Tinjauan Yuridis Penerbitan Sertifikat Tanah Tanpa Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah (SPPHT) Dari Pemilik Tanah Sebelumnya,” Journal UNES Law Review, Vol. 6, No. 1 (2023): 1807–1816.

Muhammad Ridwan Rasyid and Atik Winanti, “Perlindungan Hukum Terkait Pemegang Hak Milik Atas Tanah Dalam Kepemilikan Sertifikat Ganda (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3061 K/Pdt/2022),” Al Qalam: Jurnal Ilmiah Keagamaan Dan Kemasyarakatan, Vol. 17, No. 4, (2023): 2271–2281

Nanda Riesta Nathania, Zakiya Az Zikra Ismail, and M. Rivatul Ulum, “Solusi Mengatasi Krisis Tanah Dan Pentingnya Pendaftaran Tanah Di Indonesia

Ngurah Dwi Putra W, A.A Sagung Laksmi Dewi, and I Made Minggu Widyantara, “Dasar Pertimbangan Hakim Dalam Menjatuhkan Putusan Pidana Bagi Pelaku Penyalahgunaan Narkotika (Studi Kasus Putusan Nomor: 4/Pid.Sus/2022/Pn Tab),” Jurnal Preferensi Hukum, Vol. 5, No. 1, (2024): 99–104

Nirwan Moh Nur and Firmansyah Fality, “Kedudukan Peraturan Desa Dalam Sistem Peraturan Perundang-Undangan Di Indonesia,” Jurnal Yustisiabel, Vol. 4, No. 2 (2020): 172–183

Noval Feriansyah, “Kedudukan Hukum Dan Pembuktian Perikatan Lisan,” Jurnal Multidisiplin Indonesia, Vol. 2, No. 10, (2023): 3285–3292

Novyta Uktolseja, Jenny Kristiana Matuankotta, dan Pieter Radjawane, “Penyuluhan Hukum Problematika Tanah Dan Penyelesaiannya Di Negeri Wotay Maluku Tengah,” AIWADTHU: Jurnal Pengabdian Hukum, Vol. 1, No. 1 (2021): 40–45

Parlindungan, A.P., 2016, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung

Patricia Caroline Tiodor, Murendah Tjahyani, and Asmaniar, “Pembuktian Wanprestasi Perjanjian Utang Piutang Secara Lisan,” Jurnal Krisna Law, Vol. 5, No. 1, (2023): 27–39

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Salinan putusan Nomor 27/PDT.G/2014/PN.SGI

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Pramukti, Angger Sigit dan Erdha Widayanto, 2015, Awas Jangan Beli Tanah Sengketa, Medpress Digital, Yogyakarta

Raden Ayu Rani Mutiara Dewi and Catherine Susantio, “Penggunaan Sertifikat Elektronik Untuk Meningkatkan Efisiensi Pendaftaran Tanah Dalam Upaya Pencegahan Mafia Tanah,” Jurnal Syntax Admiration, Vol. 5, No. 9, (2024): 3382–3392

Rahardjo, Satjipto, 2017, Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung

Rahayu Subekti, Purwono Sungkowo Raharjo, “Hadhika Afghani Imansyah, Sistem Pendaftaran Tanah Yang Memberikan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah”, Jurnal Komunikasi Hukum, Vol. 8, No 2 (2022): 396-410

Rawls, John, 2019, A Theory of Justice, London: Oxford University press, 1973, yang sudah diterjemahkan dalam bahasa indonesia oleh Uzair Fauzan dan Heru Prasetyo, Teori Keadilan, Pustaka Pelajar, Yogyakarta

Rezeki Aldila Rajab, Bambang Eko Turisno, and Anggita Doramia Lumbanraja, “Sertifikat Hak Atas Tanah Dalam Kepastian Hukum Pendaftaran Tanah,” Notarius, Vol. 13, No. 2, (2020): 642–654

Rian Mangapul Sirait and Rendra Alfonso Octavianus, “Konsekuensi Hukum Pembatalan Garansi Hak Khusus Dalam Kontrak Yang Dibuat Secara Lisan (Studi Kasus Pembelian Mobil CV. Nabata Moto),” Jurnal Teknologi, Kesehatan Dan Ilmu Sosial, Vol. 4, No. 2, (2022): 474–482

Ridho Oktavianto, Sardjana Orba Manullang, and Retno Kus Setyowati, “Tinjauan Yuridis Kekuatan Perjanjian Lisan Sebagai Bukti Dalam Perbuatan Melawan Hukum,” Jurnal Krisna Law, Vol. 5, No. 2, (2023): 109–119

Riduwan Saragih, “Kekuatan Hukum Surat Dibawah Tangan Dalam Jual Beli Tanah Yang Digunakan Sebagai Bukti Kepemilikan (Studi Di Desa Marjanji Kecamatan Sipispis Kabupaten Serdang Bedagai),” Jurnal Law of Deli Sumatera, Vol. 2, No. 2, (2023): 1–36

Ridwan, 2019, Statistika, Untuk Lembaga dan Instansi Pemerintah/Swasta, Alfabeta, Bandung

Santoso, Urip, 2019, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta

Selly Adilila Nurfarani and Waluyo, “Kedudukan Hukum Tanah Wakaf Yang Diberikan Secara Lisan Sebagai Objek Dalam Perjanjian Jual Beli,” Journal Of Social Science Research, Vol. 4, No. 3, (2024): 7560–7568

Sembiring, Jimmy Joses, 2016, Panduan Mengurus Sertifikat Tanah, Penerbit Visimedia, Jakarta

Sengketa Tanah, Bhuana Ilmu Populer, Jakarta

Sinamo, Nomensen, 2015, Metode Penelitian Hukum dalam Teori dan Praktek,

Soehartono, Irawan, 2015, Metode Penelitian Sosial; Suatu Teknik Penelitian Bidang Kesejahteraan Sosial dan ilmu Sosial lainnya, Remaja Rosda Karya, Bandung

Soekanto, S., & Sri, M, 2015, Penelitian hukum normatif : suatu tinjauan singkat / Prof. Dr. Soerjono Soekanto, S.H., M.A., Sri Mamudji, S.H., M.L.L, Rajawali Pers, Jakarta

Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudja, 2018, Penelitian Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat), Rajawali Pers, Jakarta

Soekanto, Soerjono, 2017, Sosiologi Suatu Pengantar, Rajawali Pers, Jakarta Soeprapto, Maria Farida Indrati, 2023, Ilmu Perundang-Undangan, Kanisius,

Soerjono Soekanto, 2019, Pokok-pokok Sosiologi Hukum, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta

Soeroso, 2019, Pengantar Ilmu Hukum, PT. Sinar Grafika, Jakarta

Sri Rumada Sihite and Roulinta Yesvery Sinaga, “Kekuataan Hukum Perjanjian Lisan Antara Agen Kelapa Sawit Dengan Petani,” Pattimura Legal Journal, Vol. 3, No. 1, (2024): 25–31

Sugiyono, 2019, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif dan R&D, CV. Alfabeta, Bandung

Sumarja, Fransiscus Xaverius, 2015, Hukum Pendaftaran Tanah, Universitas Lampung Press, Bandar Lampung

Susetyo Nugroho et al., “Kedudukan Produk Klaster 3 Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap Sebagai Produk Pendaftaran Tanah (Studi Kasus PTSL 2023 Kantor Pertanahan Kabupaten Tojo Una-Una Provinsi Sulawesi Tengah),” Jurnal Pertahanan, Vol. 14, No. 1, (2024): 54–66

Sutedi, Adrian, 2017, Sertifikat Hak Atas Tanah, Cet II, Sinar Gafika, Jakarta Syah, Mukadir Iskandar, 2019, Panduan Mengurus Sertipikat dan Penyelesaian

Syaifuddin, Muhammad, 2016, Hukum Kontrak: Memahami Kontrak Dalam Perspektif Filsafat, Teori, Dogmatik, dan Praktik Hukum (Seri Pengayaan Hukum Perikatan) (cet.11). Bandung: CV. Mandar Maju.

Tania Erika Dharmanto and Retno Dewi Pulung Sari, “Problematika Kekuatan Hukum Perjanjian Kerja Lisan,” Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan, Vol. 12, No. 13, (2023): 71–84

Triyani Astuti and M. Tsaqib Idary, “Perjanjian Kontrak Sewa-Menyewa Rumah Yang Dilakukan Secara Lisan,” Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 1, No. 1, (2024): 1–10

Undang–Undang Nomor 10 Tahun 2004 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen

Vivit Choirul Nisya and Indra Yuliawan, “Analisis Yuridis Kekuatan Hukum Perjanjian Lisan Dalam Hubungan Hukum,” Indonesia Journal, Vol. 4, No. 2, (2023): 10–23

Waskito dan Hadi Arnowo, 2018, Pertanahan, Agraria dan Tata Ruang, Jakarta, Penerbit Prenadamedia Group

Yogyakarta

Yulia Ratu and Muhammad Hasan Sebyar, “Kajian Hukum Yuridis Tentang Eksistensi Kepemilikan Tanah Yang Belum Bersertifikat,” Jurnal Ilmu Hukum, Sosial, Dan Humaniora, Vol. 2, No. 5 (2024): 392–402

Yustiana, Andi Bau Mallarangeng, and Sulaeman Sagoni, “Implikasi Hukum Kesalahan Penentuan Batas Dalam Pendaftaran Tanah Di Kecamatan Lalabata Kabupaten Soppeng,” Journal of Law, Vol. 3, No. 1, (2024): 69–80

Yustisia Setiarini Simarmata, “Kedudukan Hukum Pihak Yang Menguasai Objek Hak Atas Tanah Terkait Proses Peralihan Hak Yang Belum Sempurna,” Jurnal Indonesian Notary, Vol. 3, No. 2 (2021): 1–17